Функции управления многоквартирным домом

Введение

Квартиры в многоквартирном доме – это жизненное пространство человека. В целом многоквартирный дом – это здание, представляющее собой не только жилые помещения (квартиры), но и все инженерные коммуникации, удобства, оборудование, соединенные с ним и считающиеся его неотъемлемой частью, а также участок земли, на котором оно расположено, и примыкающую к нему дворовую территорию. Особенность собственности в многоквартирном доме заключается в том, что кроме собственной квартиры, имеется еще и «общее имущество в многоквартирном доме». Обозначим, что общее имущество не является частями квартир и предназначено для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. В отношении управления жилым помещением (квартирой) каждый собственник принимает самостоятельные решения, а в части управления общим имуществом собственников необходимо принимать решение собственниками помещений совместно. Исходя из вышеизложенного общая собственность многоквартирного дома, включая земельный участок под этим домом, выступает объектом управления в многоквартирном доме. Следовательно, управление в данном случае должно быть обращено на гарантии безопасности эксплуатации, безотказности работы конструкций и инженерных систем, эффективности использования энергии в многоквартирном доме.

Подчеркнем, что управление – это циклический процесс, заключающийся в детерминированной последовательности этапов определенных действий. Всякий реальный процесс, в том числе процесс управления, является процессом неравновесным, так как обычно связан с большим количеством переменных (определенных частей процесса) и зависимостей между ними. Иначе говоря, процесс управления представляет собой цепочку коррелирующих функций планирования, организации, мотивации и контроля. Таким образом, процесс управления есть сложноорганизованный механизм, а функции управления – непосредственно звенья этого механизма.

На проблемах управления многоквартирными домами сосредоточено внимание таких ученых-исследователей, как Н. А. Барышникова, П. Л. Алтухов, Е. М. Душевина [1], К. А. Рябова [2], А. А. Петросян [3], Д. П. Гордеев [4], И. С. Силантьев [5], Ю. В. Посвятенко, Е. А. Фиров [6], Д. А. Пастер [7] и др.

В трудах Ю. В. Панько [8], Н. В. Кузнецовой [9], Ш. Ражабова, М. Х. Гадоевой [10], Е. Л. Борщука, Т. В. Бегун, Д. Н. Бегун, Е. А. Калининой, Е. Г. Колосовой, И. Г. Сидоровой [11], В. А. Балабан и других уделено внимание вопросам в области функций управления.

В результате обзора существующих теоретических и практических трудов ученых-исследователей в области управления многоквартирным домом становится очевидным факт отсутствия конкретного выделения функций управления применительно к управлению многоквартирным домом. Смело можно заключить, что функциям управления многоквартирным домом как звеньям процесса управления не уделено должного внимания. В этой связи данное положение делает настоящее исследование весьма актуальным, что позволит детально осмыслить обозначенную область исследования.

Материалы и методы

В ходе исследования применены следующие методы: анализ и синтез, обобщение и систематизация, также логический, причинно-следственный, функциональный и графический.

При проведении исследования использованы нормативно-правовые документы в области жилищной сферы: Жилищный кодекс [12] и постановления Правительства РФ [13–15].

Результаты и их обсуждение

Рассмотрим детально понятие «управление многоквартирным домом». Жилищный кодекс РФ (ст. 161 п. 1) определяет управление многоквартирным домом как обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 ЖК РФ, обеспечение готовности инженерных систем [12].

В формулировке понятия «управление многоквартирным домом» используются следующие действия: «обеспечение», «содержание», «решение вопросов», «предоставление».

Использование в формулировке понятия «управление многоквартирным домом» обозначенных действий с юридической точки зрения имеет фундаментальное значение для определения границ полномочий, направлений деятельности и конечных результатов реализации деятельности.

В словаре русского языка «обеспечение» – это комплекс мер и средств, создание условий, способствующих нормальному протеканию процессов, реализации намеченных планов, программ, проектов, поддержанию стабильного функционирования системы и ее объектов, предотвращению сбоев, нарушений законов, нормативных установок, контрактов.

«Обеспечение» – это длительное, постоянно возобновляемое (цикличное) действие, направленное на выполнение задачи. Из определения понятия «обеспечение» видно, что оно включает:

– «создание условий» – это разовое действие, направленное на решение конкретной задачи;

– «реализацию» – акт выполнения, осуществления или воплощения чего-либо;

– «поддержание» имеет такие синонимы, как сохранение, стабилизация, помощь, подстраховка, т. е. осуществление определенного действия;

– «предотвращение» имеет синонимическое сближение с понятиями «предупреждение, устранение, блокирование», т. е. осуществление определенного действия.

«Содержание», «решение вопросов», «предоставление» – это осуществление конкретного действия (совокупности действий) или принятия конкретного решения.

Итак, управление многоквартирным домом есть целевой и непрерывный процесс действий, направленных субъектом управления на изменение состояния объекта управления.

В качестве объекта управления выступает многоквартирный дом, а точнее, общее имущество такого дома.

В роли субъектов управления выступают:

– во-первых, первичный субъект – это собственники помещений многоквартирного дома;

– во-вторых, опосредованный субъект – это лица, привлеченные собственниками помещений для управления домом (управляющая организация).

Важно подчеркнуть, что в случае если собственники не выбрали способ управления, то орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации (ст. 161 п. 4 ЖК РФ) [12].

Исходя из обозначенного первичный субъект управления заключает договор управления многоквартирным домом с опосредованным субъектом управления (рис. 1).

В общепринятом понимании функциями управления на предприятии являются планирование, организация, мотивация и контроль. В отношении многоквартирного дома как объекта управления выделим следующие функции управления: планирование, организация, реализация, контроль.

Далее последовательно рассмотрим обозначенные функции управления применительно к управлению многоквартирным домом и по итогу объединим их в систему. Отметим, что система – это объединение некоторого разнообразия в единое, но четко разделенное целое, элементы которого по отношению друг к другу занимают соответствующие структуре системы места. Элементы (подсистемы) объединяются в сис­- тему посредством формирования связей между ними. Связь – такое отношение между элементами (подсистемами), при котором изменение свойств одного (одной) из них вызывает соответствующее изменение свойств другого (другой).

Планирование. В традиционном понимании планирование – это функция субъекта управления по определению объективно обусловленных пропорций и объемов развития и функционирования объекта управления. Сформулируем определение понятия «планирование» как функцию управления многоквартирным домом – это согласованная деятельность между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей организацией по определению конкретных задач в вопросах содержания и текущего ремонта общего имущества, а также средств их реализации для достижения поставленных целей в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (рис. 2).

Результатом «планирования» как функции управления многоквартирным домом с позиции авторов исследования является запланированный на общем собрании собственников помещений и принятый к исполнению управляющей организацией перечень работ и услуг в отношении многоквартирного дома. В процессе планирования принимают участие все субъекты управления многоквартирным домом (собственники помещений в лице общего собрания и управляющая организация).

Следует отметить, что ограничения действий управляющего только в рамках решения текущих задач по содержанию многоквартирного дома недопустимы. Он должен помочь собственникам посмотреть в будущее (5–15 лет) и предложить стратегический план развития дома, чтобы исполнение каждого мероприятия приближало собственников к стратегической цели. Обозначим, что если собственники желают сохранить и улучшить свое имущество, то содержанием и текущим ремонтом дома надо заниматься планомерно.

Организация. В общепринятом понимании организация как процесс представляет комплекс мероприятий, обеспечивающих взаимосвязь между элементами системы. Организация как воздействие – это упорядоченное влияние субъекта на объект с целью изменения состояния (качества) объекта для достижения определенного результата. Следовательно, говоря об «организации» как функции управления многоквартирным домом, с точки зрения авторов исследования, – это комплекс системно упорядоченных организационно-правовых и организационно-технических мероприятий субъекта управления, направленных на объект управления с целью изменения состояния последнего (рис. 3).

Результатом «организации» как функции управления многоквартирным домом с позиции авторов исследования является наличие услуг и (или) работ установленного качества и объема. За обозначенный результат «организации» отвечает управляющая организация.

Реализация. Реализация – это сложный процесс, протекающий во времени, заключающийся в осуществлении, воплощении в реальность. Формами реализации как функции управления многоквартирным домом являются:

– соблюдение – заключается в воздержании субъекта управления от совершения действий, находящихся под запретом;

– исполнение – заключается в активных действиях субъекта управления по претворению в реальность обязывающих предписаний;

– использование – заключается в осуществлении правомочий субъекта управления.

Конкретизируем определение понятия «реализация» как функцию управления многоквартирным домом – это фактическое осуществление услуг и (или) работ (законные активные действия) опосредованным субъектом управления в отношении объекта управления с целью изменения (с позиции улучшения) состояния последнего (рис. 4).

Результатом «реализации» как функции управления многоквартирным домом с точки зрения авторов исследования является фактическое оказание услуг и (или) выполнение работ в заданные сроки, также установленного качества и объема. За обозначенный результат «реализации» отвечает управляющая организация.

Контроль. Контроль – это процесс обеспечения достижения целей. Этот процесс предоставляет возможность свести к минимуму отклонения от стандартов и гарантировать, что заявленные цели будут достигнуты желаемым образом. Уточним определение понятия «контроль» как функцию управления многоквартирным домом – это своевременное выявление ошибок в процессе осуществления услуг и (или) работ в отношении объекта управления с целью принятия корректирующих мер (рис. 5).

Результатом «контроля» как функции управления многоквартирным домом с точки зрения авторов исследования является качественное и в полном объеме фактическое оказание услуг и выполнение работ точно в срок.

Таким образом, управление многоквартирным домом с выделением разработанных функций управления можно представить в виде системы (рис. 6).

Заключение

Основываясь на предложенном, управление многоквартирным домом – это согласованная деятельность собственников помещений и управляющей организации по надлежащему содержанию общего имущества с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан в данном доме.

Соответствующим образом результатом управления многоквартирным домом является повышение (улучшение, изменение) качества услуг (работ) и уровня условий проживания граждан в конкретном многоквартирном доме.

Заключим, что функции управления занимают одно из центральных мест в управленческой деятельности, поскольку они образуют процесс управления в целом, при этом каждая из них является процессом, и определяют устойчивый состав всей управленческой деятельности, которая характеризуется однородностью своих целей, действий или объектов их приложения. Процесс управления многоквартирным домом должен начинаться с планирования как функции управления, открывающей цикл управления и обеспечивающей основу для других функций, которые, в свою очередь, ориентированы на выполнение плана. Завершаться процесс управления многоквартирным домом должен по принципу обратной связи, существующему при любых взаимодействиях субъекта и объекта управления, который обеспечивает такая функция управления, как контроль, заключающийся в проверке безошибочности управленческой деятельности, а также обеспечении ее таким образом, чтобы она была максимально результативна и эффективна.