Модульное строительство жилых домов как способ переселения граждан из аварийных объектов

ВВЕДЕНИЕ

В рамках действующих программ по переселению граждан, расселению аварийных жилых объектов недвижимости, признанных таковыми до 2017 г., и создания маневренного жилфонда продолжается работа на территориях российских регионов. Регионы Россиской Федерации (РФ) с 2024 г. в масштабах проектов комплексного развития территорий могут начать реализовывать новую программу по переселению граждан из домов, имеющих статус «аварийный» после 2017 г., одновременно с действующими программами расселения домов в аварийном состоянии, признанных таковыми до 2017 г. В этой совокупности в 2023 г. законодательно закреплены изменения в Правилах по предоставлению финансовой поддержки гражданам на обозначенные цели [1].

Несмотря на то что объемы строительства жилья ежегодно увеличиваются [2], ситуация с приростом количества домов в аварийном состоянии и наличием немалой доли маневренного жилфонда в ненормативном состоянии требует пристального внимания [3]. Более того, жильцы, проживающие в не пригодном для жизнедеятельности жилье, в свою очередь, сталкиваются с определенными сложностями, одной из которых является то, что высокий процент износа – не всегда гарантированное основание для присвоения объекту статуса «аварийный». Отметим, для того чтобы признать дом аварийным, межведомственная комиссия проводит ряд обследований на соответствие конкретным требованиям [4]. Даже если проживание в доме угрожает безопасности жильцов, дом сразу может быть не расселен, т. к. не совпадают показатели состояния дома с требованиями в ходе проводимого обследования [4], существует длительность очереди на расселение жилых объектов со статусом «аварийный» и дефицит маневренного жилфонда в нормативном состоянии.

В исследовании целесообразно обратить внимание на стоимость квартир, которая в динамично меняющихся современных реалиях ежегодно увеличивается. Акцентируем внимание на этом факте, поскольку желания переселяемых различны, а способы и иные условия их переселения закреплены на законодательном уровне [5][6], что не всегда удовлетворяет предпочтениям людей.

На решение проблем ветхого и аварийного жилищного фонда и переселение граждан из таких домов, развитие жилищного строительства обращено внимание в исследованиях А. С. Смирнова, В. М. Пахалеева, В. Н. Ушакова [7], Е. Н. Крутских [8], С. А. Паузина, Е. С. Колесниковой [9], Ю. А. Яценко, Е. Н. Смирновой [10], А. Л. Блощицына, Д. И. Емельянова, С. И. Ушакова, Л. В. Болотских [11], В. В. Пешкова, В. А. Кудрявцевой, О. В. Никишиной [12], Г. Г. Павловой [13], А. А. Султановой, Н. И. Морозовой [14], М. И. Андрихова [15] и других ученых. Несмотря на живой интерес научной общественности к данной области, до сих пор остается много нерешенных вопросов.

В связи с обозначенным имеет место потребность в альтернативных вариантах расселения аварийных жилых объектов и повышения уровня возможностей граждан переехать в новое жилье, что делает настоящее исследование актуальным и практически значимым.

МАТЕРИАЛЫ И МЕТОДЫ

В работе были задействованы следующие методы: вариационный, корреляционно-регрессионный, сравнительный, табличный, графический, причинно-следственный, логический, а также структурирование, обобщение и систематизация.

При проведении исследования использованы официальные документы нормативно-правовой базы и материалы государственной статистики.

Результаты и их обсуждение

В аварийных жилых объектах проживают два типа жильцов: собственники и наниматели по договору социального найма, способы переселения для которых отличаются, и более того, условия для каждого типа жильцов имеют характерные особенности.

По договору социального найма нанимателям вместо жилья в аварийном жилом объекте предоставляют квартиру равнозначной площади и количеству комнат – равным образом в социальный наем. Предоставляемое жилье должно быть в границах населенного пункта прежнего проживания, но обсуждение выбора района заселения исключено. Предоставление квартиры в другом населенном пункте возможно только с согласия жильцов [16]. При расселении жилой аварийной недвижимости наниматели вправе рассчитывать исключительно на жилье – компенсация им законодательно не положена. Вместе с этим нет различия, включен дом в региональную программу [6] или нет – по сути условия одинаковые.

Собственники домов, не включенных в региональную программу, при их переселении могут рассчитывать на денежную компенсацию и возмещение расходов, связанных с переездом. Если же дом включен в данную программу [6], то собственник имеет право выбирать между денежными средствами и равнозначным жильем.

У граждан, не согласных ни на один способ переселения, изымут имущество в судебном порядке. При таких обстоятельствах уже решит суд, что конкретно получит владелец – компенсацию или жилье. Подобные ситуации возникают из-за того, что размер денежной компенсации меньше стоимости жилья и не позволяет приобрести равнозначное жилье по действующей рыночной стоимости или предлагаемое жилье не равнозначно прежнему.

В этой связи подчеркнем, что стоимость квартир во всех регионах РФ ежегодно увеличивается [17]. Следуя логике исследования, рассмотрим цены за 1 м² общей площади жилья на первичном и вторичном рынках на примере Томской области. В целях исключения искажения понимания в отношении типов квартир, включенных в анализ (табл. 1), уточним, что пояснения в отношении отнесения квартир к определенному типу представлены в официальной статистической методологии [18]. В табл. 1 показано изменение во времени средней действующей цены за 1 м² общей площади жилых объектов в Томской области [17]. 

Для цен на первичном рынке жилья характерно увеличение по всем типам квартир. Например, рост цен за 1 м² общей площади жилья во II кв. 2024 г. по сравнению с I кв. 2024 г. по квартирам среднего качества составил 105,1 %, т. е. данная цена от квартала к кварталу 2024 г. увеличилась на 5,1 %.

На вторичном рынке жилья стоимость квартир за анализируемые периоды имеет стабильное увеличение по всем типам квартир, за исключением элитных, имеющих нестабильную динамику, но при этом прослеживается ее тенденция в сторону роста. Увеличение цены 1 м² общей площади во II кв. 2024 г. по сравнению с I кв. 2024 г. по квартирам среднего качества составило 103,8 %, т. е. обозначенная цена увеличилась на 3,8 %.

Далее спрогнозируем дальнейший вектор движения цены за 1 м² общей площади жилья на территории Томской области. Возьмем в выборку поквартальные за 2022–2024 гг. (2024 г. – I–II кварталы) средние цены за 1 м² общей площади по квартирам среднего качества (типовым) в Томской области на первичном и вторичном рынках, рассчитаем вариационный коэффициент данных цен (степень колеблемости, изменяемости) и построим линию тренда для ее прогноза.

На рис. 1–2 наглядно представлена динамичность движения цен за 1 м² общей площади первичных и вторичных жилых помещений, с указанием трендового уравнения и коэффициента детерминации соответственно. 

В табл. 2 представлены показатели вариации цены за 1 м² общей площади квартир среднего качества (типовые) в Томской области на первичном и вторичном рынках жилья. Расчет показателей вариации (табл. 2) выполнен по статистическим данным, графически проиллюстрированным на рис. 1–2. 

На основании информации представленной на рис. 1–2 и в табл. 2, можно заключить следующее:

– цены за 1 м² общей площади на первичное и вторичное жилье в перспективе будут только увеличиваться, об этом свидетельствует уравнение линии тренда (рис. 1–2) и подтверждает высокое значение коэффициента детерминации (R²), что регрессионная модель хорошо подходит для исследуемых данных и может надежно предсказывать зависимую переменную;

– среднее квадратическое отклонение показывает, что колеблемость индивидуальных значений цены за 1 м² общей площади жилья на первичном рынке намного выше, чем на вторичном, вместе с тем это подтверждают рассчитанные значения коэффициентов вариации. При этом среднее квадратическое отклонение доказывает, что цены за 1 м² общей площади на первичное жилье (рис. 1) отличаются от расчетной средней цены за 1 м² общей площади (х) (табл. 2) в среднем на 11 094 руб., на вторичное жилье отличие цен за 1 м² общей площади (рис. 2) от расчетной средней цены за 1 м² общей площади (х) (табл. 2) в среднем составляет 3 750 руб.;

– вариационный коэффициент (V_x) (табл. 2) указывает в целом на относительно небольшую колеблемость цен за 1 м² общей площади жилья, что составляет 10,1 % средней величины цены (х) на новостройки и 4,7 % среднего ценового уровня (х) на вторичку. Полученные значения коэффициентов вариации указывают на однородность исследуемой совокупности цен за 1 м² общей площади жилья и надежность среднего значения совокупности цен (х), т. к. полученные значения менее 33 % (константа).

Таким образом, можно смело утверждать, что кардинального падения цены за 1 м² общей площади первичного и вторичного жилья в ближайшей перспективе не ожидается.

Отметим, что для граждан РФ, имеющих среднестатистическую заработную плату, данное увеличение цены за 1 м² общей площади жилья существенно, и очевидно, что без ипотечного кредита приобрести жилье не представляется возможным. Величина процентной ставки по ипотеке также внушительная, соответственно, и ежемесячный платеж на длительный период времени для большей части населения РФ является серьезной денежной нагрузкой.

С учетом указанного для наращивания темпов переезда людей в новое жилье предлагаем строить изготовленные в заводских условиях быстровозводимые модульные дома, которые можно массово использовать при расселении жилых объектов со статусом «аварийный», и рекомендуем это в качестве одного из способов для переселения граждан. Наряду с этим органы власти вправе предложить переселенцам из аварийного жилфонда как квартиры в многоэтажных жилых домах, так и дома индивидуального строительства, под определение которых попадают модульные жилые здания, подключенные ко всем коммуникациям и находящиеся на территории населенного пункта, т. к. законодательных препятствий не возникает. Предлагаемое в качестве одного из способов переселения граждан модульное строительство как одно из направлений строительства со сроком его завершения до 12 мес. достаточно популярно в последнее время, т. к. по итогу в денежном выражении дешевле новостройки и вторичного жилья, и более того, параллельно преследует две стратегические цели: переселение граждан из аварийного жилья и развитие жилищного индивидуального строительства.

Установкой модульных домов под ключ занимаются достаточное количество организаций, работающих на территориях многих регионов России. В качестве анализа возьмем одного из наиболее популярных поставщиков модульных домов – компанию DP-module [19], офисы которой расположены в Москве, Перми, Екатеринбурге, Тюмени, Челябинске, Новосибирске. Поскольку в качестве примера были проанализированы цены за 1 м² общей площади жилья в Томской области, рассмотрим установку модульного дома компании DP-module на территории Томской области с транспортировкой из территориально близко находящегося г. Новосибирска.

Конечно же, первоочередной задачей является выбор участка под дом по приемлемой цене. В этой связи последовательно осветим два варианта дальнейших событий для тех, кто выбрал денежную компенсацию или отказался от нее. Кто выбирает жилье или кому законодательно положено исключительно только жилье, выбором участка не занимаются, т. к. выделение и определение расположения участков подконтрольно уполномоченным органам власти. Цена участков за 100 м² многократно ниже рыночной, что, в том числе, делает стоимость массового строительства модульных домов для переселенцев значительно ниже, чем строительства многоквартирного дома. Граждане, взявшие компенсацию, занимаясь поиском подходящего расположения земли, опираются на вполне объяснимые потребности в близости водоемов и лесов, удаленности от мусорных свалок, отсутствия большого количества соседей, наличия развитой инфраструктуры и др. Оговорим, что цена за 100 м² в российских регионах имеет значительные колебания, т. к. непосредственное воздействие на стоимость земельного участка под жилищное индивидуальное строительство окажут ранее обозначенные факторы и в целом региональная принадлежность земли.

В силу отсутствия статистических данных в отношении цен за 100 м² на территории г. Томска и Томской области для проведения исследования воспользуемся российской онлайн-платформой [20], занимающей первое место в мире среди сайтов объявлений. Стоимость земельного участка и цена за 100 м² в г. Томске и Томской области наглядно представлены на рис. 3–4.

В выборочное наблюдение были взяты объявления продажи земельных участков [20], местонахождение которых в границах города и пригороде. Сельские населенные пункты, земельные участки которых выбраны для анализа, имеют относительно друг друга развитую инфраструктуру (фельдшерско-акушерский пункт, детский сад, магазины, электроснабжение, транспортная доступность и др.) для однородности исследуемой совокупности. Расчетным путем определена средняя цена за 100 м² земельного участка, которая в границах г. Томска на 2024 г. составляет 164 098 руб. (рис. 3), за границами г. Томска – 118 087 руб. (рис. 4).

В ходе исследования также установлено, что самыми востребованными земельными участками являются участки, площадь которых в среднем составляет 10–15 соток. На земельном участке площадью 5 соток достаточно места для строительства жилого дома площадью 40 м², парковочного места под автомобиль и места под садовые насаждения, также возможны и иные постройки, если правильно спланировать пространство. В принципе для установки жилого дома общей площадью 40 м² достаточно участка 200 м².

После выбора земельного участка необходимо определиться с фундаментом, который может быть ленточным или свайным, предпочтение в пользу последнего отдают чаще всего. Для отображения полноты данного процесса воспользуемся специальным калькулятором, размещенным на сайте «Завод свайных конструкций» [21], и рассчитаем стоимость свайного фундамента размерами 8 000×5 000 мм, требуемого под дом 40 м². В результате стоимость свайного фундамента составит в среднем 160 000 руб.

Компания DP-module предлагает разные серии модульных домов от производителя стандартной общей площадью. Модульный дом может состоять из 1–6 модулей. Дом изготавливается на заводе (в среднем 1–2 мес.) и по умолчанию включает все скрытые коммуникации, также остекление, освещение, двери, внутреннюю и наружную отделку. В качестве примера рассмотрим ценовой диапазон для определенных площадей модульного дома серии «Скандинавия» (рис. 5).

Опираясь на стоимость разных серий модульных домов данной компании [19], видим, что цена за 1 м² общей площади в среднем составляет 32 100 руб., что в разы меньше цены за 1 м² общей площади квартиры (рис. 1–2) в жилом многоэтажном доме.

Доставка модулей в готовом виде к месту установки осуществляется с использованием специализированного транспорта для исключения повреждений. На стоимость доставки модулей на строительную площадку влияет расстояние. Например, воспользуемся услугами транспортной компании [22], т. к. их стоимость в открытом доступе размещена на официальном сайте. Доставка модульного дома соответствующим транспортом данной компании за 1 км составляет 120 руб., следовательно, его транспортировка без учета дополнительных услуг составит 30 840 руб., т. к. расстояние от Новосибирска до Томска – 257 км [23].

Расчет средней стоимости модульного дома общей площадью 40 м² от компании DP-module с его установкой представлен в табл. 3. 

Сопоставив стоимость первичного или вторичного жилья в многоквартирном доме (рис. 1–2) с общей стоимостью модульного дома (табл. 3), видим существенную разницу: стоимость модульного дома меньше стоимости квартиры в новостройке в 3 раза и практически в 2 раза на вторичном рынке.

Заключение

Таким образом, способы переселения граж­дан из аварийных объектов жилой недвижимости требуют доработки и расширения перечня предложений. Модульные дома в полной мере могут выступать в качестве одного из способов решения проблем аварийного жилья и достойным вариантом, позволяющим людям создавать свои жилищные пространства, адаптивные и гибкие в различный период жизни, т. к. модульные дома пре­доставляют редкую возможность изменять и перестраивать свой дом в соответствии с потребностями (демографическое увеличение семьи, престарелые родители, больные родственники) и предпочтениями (могут меняться с течением времени) путем добавления необходимого количества модулей к уже существующему дому. В этой связи государственные инициативы должны содержать все возможные варианты, способствующие решению проблем в области переселения граждан из аварийного жилого фонда для повышения уровня качества жизни.